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  不知道大家有未曾发现，这两年来，那些已登上巅峰的房企，都有一个共同的特质：

  要知道，招商蛇口去年在上海销售业绩夺冠，打造的那些高品质产品，已经深入人心。然而，招商蛇口并不满足于此，在今年的招商蛇口新春致辞中，我们正真看到招商蛇口脚步不歇的昂扬斗志：“深入打造卓越产品力...2024是招商蛇口创立45周年，力争在‘第三次创业’最前列当先锋、奋进建功。”

  基于这种创业文化，我们正真看到招商蛇口的“赛跑”精神，也看到了招商蛇口产品即战略的态度，继续“卷”产品系和产品品质。

  今天艳姐就和大家来聊聊招商蛇口这家房企以及它打造的项目，欢迎各位在文末留言，发表你的看法和观点。

  就在前不久的3月20日，招商蛇口举办了2023年业绩发布会，招商蛇口可以说是典型的可以在一定程度上完成逆势突围的房企。

  去年其营收1750.08亿，归母净利润63.19亿，同比增幅48.20%。

  值得一提的是，去年招商蛇口在13个城市进入销售额TOP5，尤其是在购房需求最为坚挺的上海楼市，招商蛇口稳稳地坐在了头把交椅上。

  招商蛇口每次交付的产品，也都体现了超强的交付兑现力，这也是招商蛇口可成为上海王者般存在的重要原因。

  比如招商外滩玺，打造了北外滩绝版的网红实景地库，火爆出圈。比如下面这张绝美的地库玄关实景图，景墙采用折板的石材面，吊顶材质选用古铜色镜面不锈钢，搭配星空顶设计，大气又不失灵动感。

  要知道，今年是招商蛇口创立45周年，也是上海公司入沪的第21年。站在新起点上，招商蛇口今年在上海又推出了4个新项目：招商臻境、招商中旅揽阅、招商时代乐章TOD、招商时代潮派TOD。

  要知道，这一个项目是400万级刚需项目，但招商蛇口通过多方位、无死角的产品细节和生活细节打磨，无孔不入和业主的生活融为一体，精研打造了2024全景理享住区。

  项目为客户量身定做了多个全景模块：全景住区规划、全景建筑美学、全景归家礼序、高定全景园林、全景生长空间，为客户展开了一幅生动的未来生活画卷。

  比如在高定美学园林中，项目精心打造了四季主题景观、约220M景观艺术长廊、中央景观会客厅、航海主题儿童乐园等五大生活场景，实现了移步异景，居者能够在园林景观中放慢脚步，或欣赏一花一木、或坐在大树下交流闲谈，享受生活的美妙。

  如今，招商中旅揽阅和招商时代乐章已开放示范区，招商时代潮派TOD已开放七宝展厅，感兴趣的朋友可以去实地感受招商的产品魅力。

  接下来，艳姐就非常想和大家聊聊位于浦东三林刚开示范区的天花板级项目——招商臻境。从中你能够正常的看到招商蛇口对于产品打磨，已经极致到怎样的程度了。

  在项目拿地之初，招商便立志将此打造为一个标杆性项目，初步的设想是营造一个充满海派风情、有很多奢华材料和手法打造的项目。为了更确切地把握目标客群的需求，招商臻境团队进行了深入的市场调查与研究和客户分析。

  然而，随着对目标客户群体，尤其是年轻客群的进一步了解，设计团队发现他们的艺术审美正在发生微妙的转变：

  这些人群也经常会参观艺术展、画展，所以也不希望项目的设计和室内空间太过繁琐，也是希望整个项目是一个纯粹、富有高维度艺术审美的项目。

  经过十几轮乃至二十轮的推到重来之后，最终把项目打造成为一个具有淡雅气质的绝美项目。项目从诸多海派经典建筑中提取了Deco元素，并进行了创新性的阐释，创造了——

  招商臻境不单关注建筑外在的形式美感，更关注的是建筑所表达的意向和情绪，能否穿透到人们的生活中，和居者产生心灵的撞击，所以才提出了前所未见的lifeDeco这样的理念。

  比如招商臻境的大门，是一个长达近50米的类似高级酒店的门廊，在整个浦东都非常少见这样大尺度的大门。运用了许多奢石与金属材质，夜晚灯光打上后，也不失温度与亲和力。

  地下会所的泳池区，也是打造成为了网红打卡点的存在，天花在设计手法上也是用了一些白玉兰的花瓣元素。背景墙也运用了景泰蓝奢石做出了波浪纹细节艺术美感。附墙也通过一些有趣的灯光细节，营造出了水滴轻盈感。

  甚至招商臻境的地库，有点颠覆艳姐对于地库的认知了，可以说招商臻境的地库已经走在了整个行业的潮头。

  因此我们正真看到了这样一个堪比五星级酒店的地库坡道，很具有层次感：将入口界面由扁平化提升为极具仪式感的纵深空间，为业主提供舒适尊贵的归家体验。

  招商臻境居然还打造了地库玄关，采用了白玉兰拼花地面、景墙醒目的logo和静奢风白色岩板，给人以美的享受。

  地下归家路径的最后一站落客区，在选材、色彩、造型、灯具上也极致用心，比如线条纹理的柱子，都营造出海派归家的舒适之感。

  据说目前还在一直在优化设计的具体方案，上述这些或许并不是最终的设计定稿，非常敬佩招商蛇口设计团队的孜孜以求。

  一般的社区景观打造，往往是在围墙内进行的。而你在招商臻境的内外街，通过一些仿石材和特殊植物的种植，打造出了海派艺术界面氛围，在小区外面也能欣赏到美景。

  是不是一下就让人梦回老上海？老有腔调了！还有太多这种海派元素设计，留给大家届时到现场去挖掘。

  实际上，这样的阳台设计灵感，是来源于位于上海的“远东第一豪宅”绿房子，其因优美的“船弦”弧线和直线组成的“船体”立面而闻名于世。

  除了能够享受招商物业的管家服务外，招商臻境还将为业主量身定做班车运营服务，这样的高定服务在整个三林乃至整个浦东，都是非常稀有。

  因为项目是一个超级大盘，所以产品类型可谓相当丰富，此次项目推出的是建面约89-135㎡高层、建面约143-148㎡叠墅产品。尤其是叠墅，几乎成为了三林板块非常罕见的存在，也让招商臻境成为了三林独一份的高品质墅境社区。

  叠墅户型设计还是有诸多创新之处，而且相对于同类型产品，招商臻境有诸多惊喜：

  有丰富的赠送空间，下叠赠送地下室和南庭院，平层赠送露台，上叠赠送露台和屋顶花园，飘窗也几乎实现了全部赠送。叠拼产品也充分挖掘了端户价值，端户应用了转角落地窗，并且还结合了滨河景观，高定升级版的叠拼大户型。

  比如在建面约148㎡的下叠，在一层打造了餐客厅一体化的大横厅；二楼主卧打造了独立卫浴、衣帽间。下叠还拥有地下空间，可以打造成为健身房、影音室、台球室等等，整体的居住舒适度非常高。

  你会发现，项目虽不是什么大开大合的惊艳创新，但它满足了所有浦东精英阶层的理想生活，无论是高层还是叠墅，都全力带给业主舒适的生活体感。这也是源于招商蛇口对于客户的尊重和诚意。

  或许正是招商一直以来对客户的尊重与诚意，4月20日招商臻境示范区开放时，吸引了很多购房者慕名前来，现场人气相当火爆。

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  城市高水平质量的发展方面，7月份中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高水平发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高水平发展的决心。

  与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。

  地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次明显提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。

  从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业仓库存储上的压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。

  2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全方面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。

  并且在一个多月之后的8月下旬，中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高水平发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设紧密关联。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高水平质量的发展，积极研究构建一套与城市高水平质量的发展新阶段相适应的城市规划制度体系。

  其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。

  其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。

  其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业金钱上的压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。

  2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

  从限购解绑情况去看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。

  北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；

  上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，逐步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；

  公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。

  北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；

  上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；

  深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。

  商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。

  北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；

  上海取消首套与二套商业贷款利率区分，真实利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；

  深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。

  其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。

  在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已进入新阶段，各地主管部门还需逐步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。

  2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高水平质量的发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

  一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布有关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。

  五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。

  六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。

  其他稳市场政策方面，比较需要我们来关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。

  三、财政金融双向协同，精准缓解行业金钱上的压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。

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